Même s’il ne représente que 1% des transactions immobilières, l’achat en viager n’a jamais été autant plébiscité.Le viager, késako ?
Caricaturée par le cinéma français, la vente immobilière en viager est de moins en moins confidentielle. Avec près de 5000 ventes chaque année, le viager représente 1 % du marché immobilier. En l’espèce, l’acquéreur du bien s’engage à verser une rente au vendeur jusqu’à son décès. Ce dernier reste l’occupant du logement. Bien souvent, cette forme de vente immobilière assure un financement de retraite pour le vendeur. Pour l’acheteur, le viager peut être un placement intéressant.
Selon une étude menée par le Conseil Economique et Social, l’âge moyen des vendeurs en viager était de 75,4 ans en 2006.
On distingue quatre formes de viager :
- Le viager occupé
- Le viager sans rente ou nue-propriété
- Le viager libre
- Le viager dont l’occupation est limitée dans le temps
Le viager occupé est celui qui est le plus répandu en France. Le prix de vente est réparti en un bouquet et une rente viagère (voir plus bas).
La vente en viager sans rente ou nue-propriété reste minoritaire. Le vendeur reçoit alors l’intégralité du prix de vente mais continue d’occuper le logement tout au long de sa vie.
Quant au viager libre, il reste confidentiel. Il correspond souvent à des ventes de petites surfaces qui assuraient un placement au vendeur (logement locatif, par exemple).
Enfin, le viager avec occupation limitée dans le temps, fixe une date à partir de laquelle l’acquéreur pourra occuper le logement.
Le viager en pratique
Lors d’une vente en viager, le vendeur est appelé crédirentier. Il transfère la propriété de son bien à l’acquéreur : le débirentier. Lors de la vente, l’acheteur verse un bouquet au vendeur. Ce bouquet est une somme correspondant à 20 ou 30% du prix du bien voire bien plus. En plus du bouquet, l’acquéreur s’engage à verser une rente mensuelle jusqu’à la mort du vendeur. La rente viagère est indexée sur le taux d’inflation.
Par exemple : une personne âgée de 80 ans est propriétaire d’un logement d’une valeur libre de 330.000 euros et d’une valeur occupée de 200.000 euros. Elle décide de rester l’occupante du logement. Cette personne pourra prétendre à un bouquet de 92000 euros et une rente viagère mensuelle de 1100 euros.
Si le crédirentier occupe le logement, il lui incombe de payer les charges courantes et de le maintenir en bon état. N’étant plus le propriétaire, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur. Il ne peut donc le transmettre à ses héritiers. C’est pour cela que la vente en viager est privilégiée par les propriétaires sans descendance.
Les raisons d’un succès
Deux raisons expliquent l’engouement des séniors pour la vente de leur bien en viager : des niveaux des retraites insuffisants et un taux de dépendance en augmentation. Le bouquet ainsi que la rente viagère sont pour eux de vrais compléments de revenus. De plus, il faut souligner que le bouquet est exonéré d’impôt lorsqu’il s’agit de la résidence principale du vendeur. Quant à la rente viagère, celle-ci est soumise en partie à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ce taux varie selon l’âge du vendeur lors de conclusion de la vente.
Les dépenses importantes (ex : réfection de toiture) sont supportées par l’acheteur. De même que le règlement de la taxe foncière.
Avec l’allongement de l’espérance de vie, les séniors émettent de plus en plus le souhait de rester à leur domicile. La rente viagère peut alors servir à financer l’accompagnement d’un auxiliaire de vie ou des soins à domicile.
En conclusion, la vente en viager est devenue une niche intéressante pour les deux parties.
Remarque : il faut distinguer la vente en viager et le prêt viager hypothécaire qui est une forme de crédit à la consommation.
